O que é a Holding imobiliária?

HOLDING IMOBILIÁRIA nada mais é que uma empresa sem fins lucrativos, tendo como único objetivo controlar o patrimônio de pessoas de uma família.

Esse modelo empresarial é constituído pelo patrimônio dos sócios desse negócio, por meio da integralização dos bens imóveis que estão em seus nomes enquanto pessoas físicas. Ou seja, esses indivíduos transferem as suas posses e propriedades para a holding, a qual os administra e (eventualmente) protege.

Muito se comenta sobre os benefícios da Holding, dentre os quais listamos buscar o melhor aproveitamento dos bens familiares e otimizar o pagamento de impostos.

Mas será que isto é verdade? Isto dependerá para que fins a Holding é objetivada.

Há um sem número de razões que justificam a criação desta empresa – a holding: planejamento sucessório, facilitação no manejo contábil, redução de impostos, proteção patrimonial, dentre outros.

Quais os custos para a criação de uma Holding?

Não restam dúvidas de que a HOLDING poderá, a princípio reduzir os impostos incidentes sobre imóveis, caso estes estejam alugados. Isto porquê, a pessoa jurídica (holding), arcará com imposto de renda cuja alíquota variará em média entre 13% a 15%, enquanto a pessoa física arcará com alíquota de 27,5%.

Assim, muito menos custoso – falando-se em imposto de renda – que uma pessoa não tenha em nome próprio imóveis que estejam alugados, mas sim, transfira-os a uma pessoa jurídica, a holding.

Contudo, para esta mudança, outros custos inicialmente haverá, dentre os quais a contratação necessária de profissional contábil e advogado para criação da empresa (contrato social, registros, assessoria), bem como o recolhimento do ITBI (imposto de transmissão de bens inter vivos) justamente para a transferência dos imóveis da pessoa física, para a pessoa jurídica, cuja alíquota é de 4%.

Ou seja, os benefícios de médio e longo prazo que a holding traz, relacionados a diminuição dos impostos, se compensam com o alto custo gerado inicialmente, seja com relação a instituição da própria empresa e à transferência dos imóveis para ela.

Portanto é fundamental o PLANEJAMENTO, vez que os benefícios futuros (redução de impostos) poderão se anular perto das despesas iniciais. Caso a caso, ´valerá a pena´. Não há mágica.

Pode-se afirmar que com a Holding não precisará fazer inventário?

Uma outra recomendação da holding é no PLANEJAMENTO SUCESSÓRIO. Com a morte de uma pessoa, seus bens serão transmitidos a seus herdeiros, incidindo ITCMD (imposto sobre transmissão de bens causa mortis), de 4%, custas processuais ou extraprocessuais de aproximadamente 4%, e honorários advocatícios entre 6% e 10%, dependendo se realizado extrajudicialmente ou judicialmente, bem como ao seu grau de litigiosidade. A criação de uma HOLDING faz parte de um planejamento sucessório, quando são analisadas as melhores opções, caso a caso.

Já na HOLDING FAMILIAR, haverá um ´capital social´ da empresa, cujos sócios – os futuros herdeiros – serão sócios de respectivas quotas sociais. No futuro, o que será herdado não é o patrimônio (imóveis), mas sim as quotas sociais do outro sócio (o falecido). A estratégia é simples: para que futuramente, não reste ´quotas´ do falecido a serem herdadas, ano a ano, este transfere aos demais sócios (futuros herdeiros), um número maior de suas quotas, de modo que – com o passar do tempo – não restará quotas a serem herdadas e portanto, não haverá ITCMD a ser recolhido.

Porém – uma vez mais – importante ressaltar que ano a ano alteração contratual e seu respectivo registro na Junta Comercial necessárias para a transferência gradual de quotas aos sócios será necessária, havendo custos para tanto.

Ou seja, este tipo específico de PLANEJAMENTO SUCESSÓRIO, poderá ou não ser vantajoso: tudo dependerá do tempo necessário para transferência gradual das quotas (já que a legislação limita o número de quotas a serem anualmente transferidas), custos com profissional contábil para alterações contratuais, e registro, dentre outros.

Mais uma vez nos deparamos com a realidade de que nem sempre haverá a sonhada ´vantagem´ financeira de se recolher menos imposto, migrando-se os bens particulares para uma holding.

A Holding ‘blinda’ os bens dos sócios?

Uma outra questão importante é o aspecto ´protetivo´ que a holding pode vir a exercer sobre os bens, já que estes (os bens) não mais serão pessoais, de modo que eventual dívida que recais sobre um dos sócios, não os alcançará. `não os alcançará´ em TESE, posto que uma eventual execução, poderá indiretamente alcançar indiretamente tais bens, penhorando-se as quotas sociais do sócio devedor. Ou seja, outro ´mito´- de que supostamente a holding “blindaria” os bens a impossibilitar o alcance deles por parte de credores - que cai por terra.

Por certo, a holding ´dificulta´ que bens possam ser alcançados por credores, mas só isto: dificulta, não impede.

É fundamental registrar aqui que – caso seja este o objetivo na criação da holding – o de “fraudar credores”, além de ato imoral e desleal, fadado estará seu objetivo ao insucesso.

Quais os riscos de uma Holding?

Há RISCOS, relacionados desde logo – os futuros herdeiros se tornarem ´sócios´ do patrimônio pertencente a uma pessoa: poderão eles casarem, morrerem, enfim, uma enorme adversidade de situações e fatos jurídicos que poderão resultar em “problemas” já que o patrimônio deixará de pertencer a uma pessoa, e passará a pertencer a uma empresa, com vários sócios. Desentendimentos poderão haver, questões envolvendo dívidas de um sócio, etc. poderá transformar a ´magia´ da holding, num verdadeiro pesadelo.

Por tal razão é crucial um bom e amplo PLANEJAMENTO: não basta uma pessoa dirigir-se a um contador e solicitar que seu patrimônio seja transferido a uma empresa ´holding´; esta decisão está fadada ao fracasso. É necessária uma BOA ASSESSORIA JURÍDICA para a criação de um contrato social, com regras claras, amplas e ADAPTADAS a situação de cada pessoa.

Como tudo na vida, nenhuma iniciativa pode visar apenas o´lucro´: o planejamento, o equilíbrio e a previsão dos riscos é FUNDAMENTAL.

Por fim, e não menos importante, a segregação de ativos (imóveis, contas bancárias, dentre outros) para a holding, gera risco, senão vejamos: em famílias que possuem empresas em operação, a estratégia da criação da holding é usada para segregar o negócio e outros tipos para manter uma estrutura própria de investimentos financeiros. Este último caso, no entanto, gera controvérsia entre os gestores de patrimônio, já que montar uma estrutura de holding para investimentos financeiros pode resultar em incidência de até 34% de IR sobre os resultados. Ou seja, o que é ruim, pode ficar pior.

Além disso, muitos tributaristas defendem que neste modelo também cabe a cobrança de Programa de Integração Social (PIS) e Contribuição para Financiamento da Seguridade Social (Cofins), ampliando a despesa tributária para os 39%. Neste caso é melhor manter a gestão sob a pessoa física, que no pior dos casos vai pagar 22,5% de IR.

Em CONCLUSÃO, o que se pretende com este breve resumo é desvencilhar a holding do ´manto´ que popularmente a reveste: de que somente há grandes vantagens e benefícios em sua instituição e gestão. Talvez haja, se um BOM E ROBUSTO PLANEJAMENTO A ANTECEDER. Como tudo na vida.

Nosso Escritório está a disposição para orientá-lo detalhadamente.

Escrito por Sergio Mancuso e Andrea Abreu