Vizinhos: Vagas de Garagem

O Direito de vizinhança visa uma convivência harmoniosa e carros mal estacionados ou estacionados em vagas inadequadas, ocupando espaço do vizinho ou da área comum não apenas dificultam o estacionamento de outros carros, as manobras, mas também impedem a livre circulação e criam enormes desentendimentos. Assim, VAGA DE GARAGEM é certamente um dos assuntos mais em voga e polêmico.

Como saber em qual vaga posso estacionar no meu prédio?

Ao comprar ou alugar um imóvel (residencial ou comercial) se deve atentar ao REGIMENTO INTERNO ou regras da convenção de seu condomínio, pois cada local tem seus próprios requisitos de utilização da garagem, que variam conforme as peculiaridades e espaço disponível ao estacionamento. Converse com o síndico ou administrador de seu condomínio.

Sobre as vagas de garagem, há um tamanho-padrão ou mínimo determinado em lei?

Sim, há previsão legal (Manual de Transito Brasileiro) do tamanho ideal a ser seguido para uma vaga de garagem: de 2,2m de largura, para carros pequenos e médios, por 4,2m e 4,7; sendo de 2,5m por 5,5m para carros grandes.  Mas, varia de acordo com a legislação local, estrutura disponível e projeto do imóvel – a depender da época de construção.

Ouvi dizer que há vários tipos de vagas, quais são? Quais as diferenças?

Os TIPOS DE VAGA de Garagem dependem de sua natureza jurídica, e são:

• AUTÔNOMAS — têm escritura própria e podem ser vendidas

• DETERMINADAS   — fazem parte da  escritura do imóvel e somente podem ser vendidas com o imóvel

• INDETERMINADAS — pertencem ao condomínio, e os moradores apenas têm o DIREITO DE USO.

VAGA AUTÔNOMA: trata do espaço para estacionar carros que possuem matrículas próprias no Cartório de Registro de Imóveis. Como tem registro separado, a vaga autônoma pode ser negociada de forma separada do imóvel (apartamento, sala ou casa) em que esteja localizada. No entanto, não poderá ser vendida se houver alguma regra estabelecida pelos condôminos, restrições legais ou informações na matrícula que impeçam o procedimento de transferência desta propriedade em separado.

VAGA VINCULADA/DETERMINADA: refere-se à vaga que não têm matrícula própria no Cartório de Registro de Imóveis. O espaço está vinculado à matrícula do imóvel e, ainda que seja propriedade de um condômino, não poderá haver a venda independente da venda do imóvel ao qual pertence.

VAGA INDETERMINADA: refere-se ao espaço para estacionar carros que não é determinado para um condômino especifico. Trata-se de ‘espaço de garagem’ ou seja, uma vaga de estacionamento em ÁREA COMUM, em que TODOS os moradores têm apenas o DIREITO DE USO – não existe um lugar determinado para um condômino específico.

Em geral as VAGAS INDETERMINADAS não são suficientes para todos os condôminos, principalmente em edifícios mais antigos - as legislações municipais atuais tendem a vedar a construção de condomínios com quantidade de vagas inferior à de condôminos.

No meu prédio usamos vagas rotativas, isto pode ser mudado?

A fim de se evitar discussões e haver uma distribuição equitativa, sem exclusão de qualquer condômino, é usual a aplicação da ROTATIVIDADE no uso da vaga, em geral, feita por SORTEIO ou RODÍZIO, de acordo com o estabelecido no regimento interno ou em assembleias condominiais - que podem fixar a periodicidade da rotatividade (em geral, entre 6 meses e 1 ano). O Uso das vagas indeterminadas pode ser alterado através da deliberação da maioria dos condôminos.

É recomendado que o sorteio e o rodízio respeitem as vagas próximas aos acessos do imóvel, destinadas às gestantes e lactantes, pessoas com deficiência e idosos. O desrespeito destas determinações pode ocasionar multa ao condômino infrator.

Outra forma de uso comum da VAGA INDETERMINADA é o uso por ORDEM DE CHEGADA. Assim, os moradores podem ocupar a vaga vazia em qualquer lugar que encontrem disponível, desde que não impossibilitem os acessos das demais vagas.

Posso negociar o uso de vaga comum?

A vaga comum pertence a todos os condôminos e seu uso é regulamentado pelo condomínio. Mas, as vagas determinadas ou autônomas podem ser negociadas se não houver vedação nas normas de seu condomínio. Há condomínios que admitem a negociação entre vizinhos para uso de vaga de garagem, mas a negociação deve ser clara, vedando a comercialização de vaga a pessoas de fora do condomínio, assim como, a usurpação de regras gerais aos condôminos. Aconselha-se a orientação profissional de um advogado, evitando-se problemas futuros.

Vagas de garagem são propriedade particular ou área comum do condomínio? Quando a locação da vaga de garagem é admitida?

Locação envolve negociação no uso da vaga, entre o proprietário de uma vaga (será o locador) e um condômino interessado (será o locatário), e logo, aplica-se tão somente no caso de VAGA AUTÔNOMAS, ou seja, aquelas que tem matrícula própria, separada da matrícula do apartamento, casa ou salão do condômino. Ressalta-se que é preciso verificar o que a convenção estabelece sobre o assunto, pois a grande maioria veda a locação a terceiros, não condôminos – uma medida de segurança e equidade.

Vaga de garagem pode ser penhorada?

A penhora de uma vaga de garagem é possível desde que a vaga seja uma UNIDADE AUTÔNOMA (matrícula independente no registro de imóveis), devendo haver autorização expressa da convecção condominial e hasta pública da vaga restrita a condôminos, sendo esta limitação expressa no edital. No caso de VAGA COMUM, como na venda, não é possível a realização da penhora deste tipo de vaga, que pertence a todos os condôminos, ou seja, a fruição e o uso da vaga é de todos os condôminos, indistintamente.

O condomínio é responsável por questões relacionadas a disputas entre proprietários de vagas de garagem? Meu vizinho utiliza minha vaga (autônoma), mas retira o veículo ao ser solicitado. Como lidar com a situação?

Se a vaga é INDETERMINADA, cabe ao síndico interferir, conversar, notificar e se o caso, multar o infrator. Mas, se é AUTONOMA, compete ao particular cuidar e lidar com os problemas que surgirem na vaga. Se não houver acordo ou negociação de sua vaga, não haverá outra alternativa a não ser ajuizar uma ação contra o vizinho para deixar de usar sua vaga – ainda que você não a esteja usando.

Destacamos ainda, as situações mais corriqueiras nas discussões que envolvem condomínios e vagas de garagem:

CARRO E MOTO: Vaga Única

Vaga para automóvel admite carro e moto?

A maioria dos  condomínios têm VAGAS ÚNICAS de garagem, ou seja, para um único carro (automóvel ou veículo automotivo). O uso desta vaga para estacionar um carro e uma moto vai depender do convencionado em seu condomínio. Na omissão na convenção e não manifestação do síndico ou conselho poderá ser admitida desde que não bloqueia a passagem ou a vaga de outros veículos.

VELOCIDADE Máxima

Na garagem do meu prédio há placa com limite de velocidade. Nem todos respeitam, o que fazer?

É comum haver informação, de forma clara, sobre a velocidade máxima permitida nas garagens de condomínios. Todos os condôminos devem ter em mente que na GARAGEM circulam muitas pessoas, por vezes, ao mesmo tempo e com crianças e pets. Desta maneira, a estipulação de uma VELOCIDADE máxima - calculado no percurso do portão até a garagem – cerca de 10 km/h, é uma limitação que deve ser respeitar visando a segurança de todos e a não observância, pode gerar advertência, multa e a depender do caso, até a expulsão do condômino.

Não circulação de CRIANÇAS

Não deixar crianças circularem na garagem não é preconceituoso e ilegal?

As regras condominiais visam o viver de forma harmônica dos condôminos assim como, a segurança de todos. Pesquisas apontam que o maior número de acidentes ocorre quando as pessoas estão em sua área de conforto, transitando no perímetro habitual como no caminho de volta para casa, ou mesmo, na garagem de sua casa/condomínio.

Crianças devem sempre estar acompanhadas de adultos. Inclusive, a não circulação de crianças desacompanhadas no estacionamento, pode ser estipulada pelas normas de condomínios, evitando-se desde sustos até os mais sérios acidentes como atropelamentos, mas também afastando imprevistos e danos aos carros estacionados, causados pelas crianças seja pelo uso de bicicletas e patins seja pelo uso de skates e afins – lembrando ainda, que os prejuízos serão suportados pelos pais ou responsáveis. 

ENTULHO e OBJETOS

Se a vaga é minha, não é justo que não possa usá-la - ou não - da forma que eu queira. O síndico está solicitando que limpe a minha vaga, o que fazer?

Garagem deveria ser tão somente para guardar veículos. Contudo, devido aos tamanhos das unidades e o grande consumo das pessoas em geral, esta cada vez mais comum o uso da garagem para armazenar objetos: materiais de construção, caixas de todos os tamanhos e materiais, móveis, ferramentas, enfeites e utensílios, que podem gerar transtornos, danificar veículos, causar problemas sérios ou mesmo acidentes graves aos envolvidos.

Nas VAGAS DETERMINADAS/AUTÔNOMAS o proprietário pode guardar objetos na sua vaga – desde que não obstrua a circulação dos demais veículos nem cause incômodo, danos ao condomínio e mais, não haja impedimento na convenção de Condomínio.

 Nas VAGAS INDETERMINADAS é proibido o seu uso para qualquer armazenamento, visto ser vaga do condomínio, de USO DE TODOS os condôminos, ou seja, cada um dos condôminos tem o direito ao uso de uma vaga, a qualquer tempo e logo, não pode haver vagas bloqueadas por objetos de um ou outro condômino.

É claro e razoável, que se um condômino estiver transportando algum destes itens para outro local, é aceitável que estes itens fiquem na garagem enquanto está ocorrendo o transporte. Mas, estes itens precisam ser removidos o quanto antes, evitando-se que gerem quaisquer incômodos aos demais usuários.

TRANCAMENTO de Vaga

A conhecida ‘Vaga PRESA’, muito comum, principalmente em condomínios antigos, refere-se às vagas que são bloqueadas por outras (veículo à frente ou atrás), que geram incomodo, pois não há como o veículo se movimentar sem que o outro condômino colabore, o que pode criar atritos.

Visando minimizar os desentendimentos, ao adquirir um imóvel, deve-se atendar ao tipo de vaga e às soluções adotadas pelo condomínio. Em geral, adotam-se medidas como: entregar uma chave reserva do carro ao vizinho ou porteiro, para que este manobre o veículo; empregar manobrista ou ainda, contratar empresa de arquitetura para analisar e realizar adaptações na garagem, entre outras soluções.

VAZAMENTO no teto da garagem

Há uma goteira no teto da garagem, que fica bem em cima do meu carro, o que fazer?

Se há um problema que exige rápida solução como um vazamento no teto da garagem, que pode danificar os veículos, o primeiro passo é identificar a ORIGEM DO PROBLEMA: se a área acima do vazamento é área comum ou particular.

Se ÁREA COMUM, o síndico deve atuar respondendo pela manutenção do condomínio, e logo, providenciar o conserto, pois é responsabilidade do condomínio. Se a área acima do vazamento é PARTICULAR, o proprietário da unidade é quem deverá arcar com despesas de conserto e reparos na área e nos veículos afetados.  

CARROS GRANDES, VAGAS PEQUENAS

O meu vizinho de vaga comprou um carro enorme, que muito dificulta minhas manobras para estacionar ou mesmo, entrar e sair do carro. O que posso fazer?

Se a vaga não comporta o tamanho do carro, trazendo transtornos aos condôminos, poderá o síndico advertir ou até mesmo multar o condômino, a depender da situação e regras internas. No caso, como não há mágica para a multiplicação ou alargamento de vagas, deve-se tentar com o uso do bom senso, a negociação da vaga como a troca ou uso de uma vaga mais apropriada ao porte do carro, evitando-se maiores conflitos e acidentes.

Vagas de garagem é um assunto polêmico, mas como em todo e qualquer direito ou obrigação deve imperar o bem senso e a comunicação clara é essencial para uma convivência pacífica entre os condôminos. Na dúvida ou indignação com a situação, contate um advogado.

Escrito por Andrea Abreu