Como definir o Valor do Aluguel

Quando um proprietário decide locar seu imóvel, a definição do valor do aluguel é fundamental.

Um VALOR MUITO ALTO cria entraves à locação e o imóvel permanece desocupado, ninguém se interessa e o imóvel vai se deteriorando com o passar do tempo, gerando despesas para o proprietário; já um VALOR MUITO BAIXO, não remunerará justamente o proprietário, gerando-lhe também perdas financeiras.

Mas então COMO DEFINIR UM VALOR DE ALUGUEL que não seja tão alto para o inquilino e nem tão baixo para o proprietário?

Há vários pontos a considerar:

1)      ESTIMAR UM VALOR DE LOCAÇÃO CONSIDERANDO COMO PARÂMETRO OUTROS IMÓVEIS SIMILARES LOCADOS NA VIZINHANÇA.

O IMÓVEL PARÂMETRO dependerá do tamanho do imóvel, da disposição interna e externa dos espaços, de sua localização, isto é, se há alto ou baixo fluxo de trânsito, ou de pedestres; da segurança pública e limpeza no local; se a área é residencial ou comercial, se possui garagem própria, se possui estacionamentos no entorno, enfim, uma infinidade de fatores.

Não basta o imóvel ser “grande” ou “pequeno”, “bonito” ou “feio”, “próximo” ou “distante”, etc. Outras características como as acima elencadas (tamanho, disposição espaços, localização, etc) passarão a pertencer ao imóvel, o que o tornará mais ou menos conveniente, propício e agradável ao inquilino e mais ou menos lucrativo ao locador.

2)      A ÉPOCA TEMPORAL

Inúmeras CONDIÇÕES EXTERNAS, tais como a economia, a modernização, ou a falta de modernização, o plano diretor da cidade interferem no valor do imóvel.

Muitas vezes um bairro que já é notoriamente conhecido por ser predominantemente residencial ou predominantemente comercial, ou ainda mais especificamente conhecido por possuir ´consultórios médicos´, ´salões de beleza´, ´farmácias´, ´postos de gasolina´ etc., e neste caso, certamente outros profissionais de determinada área se interessarão por alugar um imóvel naquela determinada região, e aí o valor do imóvel poderá se valorizar ou não.

3)      A ECONOMIA DE MERCADO

A economia também influencia enormemente o valor de um imóvel.

O inquilino de um imóvel locado para fim não residencial (COMERCIAL) depende de sua clientela para poder ter dinheiro para pagar o aluguel. E assim, muitas vezes seu negócio está relacionado à sazonalidade, clima, moda, etc., dependendo ainda de sua localização e facilidade de acesso aos clientes.

E no caso do imóvel locado para LOCAÇÃO RESIDENCIAL, há que se levar em conta além de sua localização e facilidades, a proximidade de vias principais ou transportes públicos, os níveis de emprego na região, o valor do salário médio, de modo que a pessoa que viva e trabalhe naquela região tenha condições de pagar aquele determinado valor de aluguel ofertado.

4)      O FIM A QUE SE DESTINA A LOCAÇÃO:

LOCAR um imóvel para FINS RESIDENCIAIS é mais vantajoso que para FINS NÃO-RESIDENCIAIS (COMERCIAIS)?

Depende. Um primeiro pensamento é que um IMÓVEL COMERCIAL terá maior fluxo de pessoas, e por consequência sofrerá maior desgaste. Outro pensamento é que uma locação comercial sujeitará o imóvel a muitas alterações para adaptá-lo às necessidades do inquilino: quebra de paredes, troca de pintura externa, colocação de totens, etc.

Neste caso, TUDO dependerá da feitura de um BOM CONTRATO DE LOCAÇÃO, em que regras claras sejam colocadas neste sentido, isto é, que haja a obrigação do inquilino devolver o imóvel nas exatas condições em que o encontrou, responsabilizando-se inclusive pelo pagamento de aluguel pelo tempo que perdurarem as reformas.

Há, ainda, que ter a máxima atenção no CONTRATO DE LOCAÇÃO para que tenha uma boa garantia locatícia, justamente para cobrir eventuais prejuízos e despesas relacionadas ao

desfazimento das obras e modificações feitas pelo inquilino.

Dito isto, tais preocupações são igualmente necessárias nas LOCAÇÕES RESIDENCIAIS onde igualmente o imóvel poderá sofrer modificações feitas pelo inquilino.

5)      O PRAZO DA LOCAÇÃO

O TEMPO de VIGÊNCIA DO CONTRATO DE LOCAÇÃO também poderá interferir no valor do aluguel. Em um contrato com prazo maior há que considerar a estimativa dos reajustes anuais, podendo fazer com que o valor do aluguel seja um pouco maior ou menor.

Um contrato com prazo de vigência inferior a um ano não sofrerá reajuste anual, pois – ao final de um ano – poderá ser renovado, pactuando livremente locador e inquilino um NOVO valor.

A escolha de um contrato com prazo maior ou menor dependerá das circunstâncias do negócio, o que um profissional competente poderá analisar e lhe auxiliar, pois talvez uma locação com prazo mais curto mas, com valor maior seja mais indicada do que uma locação com um prazo maior e valor menor, a depender do índices de correção, momento econômico e, principalmente, devida análise do caso considerando os objetivos do locador.

6)      A GARANTIA DADA NA LOCAÇÃO

Não adianta um imóvel possuir um valor ´muito bom´ de aluguel para o locador, se ele não possui uma boa GARANTIA; pois, em caso de inadimplemento de quaisquer obrigações contratuais o locador terá enormes PREJUÍZOS, seja para cobrar o débito locatício, seja para  custear as reformas que se fizerem necessárias após a saída do inquilino.

E a recíproca é verdadeira: muitas vezes optar por um valor mais ´baixo´ de aluguel quando a garantia dada na locação e a idoneidade financeira do inquilino são boas, é um BOM NEGÓCIO. O que vale um aluguel alto quando não é pago? Mais vale um aluguel um pouco mais baixo e pago com regularidade e em dia, sem a necessidade de cobranças e estresse.

7)      A EXISTÊNCIA OU NÃO DE ´PONTO COMERCIAL´

Quando um imóvel é locado por muitos anos para fins não residenciais (comerciais) para uma atividade econômica específica, como por exemplo, uma farmácia, um salão de barbeiro, um posto de gasolina, uma sorveteria, ele fica conhecido na região como sendo ´a farmácia´, ´o barbeiro´, o ´posto de gasolina´.

Entra inquilino, sai inquilino, e todos eles continuam explorando aquela determinada atividade de comércio, que no decorrer dos anos criará ou  fará com que o PONTO COMERCIAL perdure naquele imóvel.

Tal situação também quase sempre torna o valor da locação MAIS VALORIZADO, já que inquilinos interessados naquele setor contarão com freguesia (quase) ´certa´.

8)      O ZELO DO LOCATÁRIO PARA COM O IMÓVEL LOCADO

Muitas vezes o inquilino CUIDA TÃO BEM do imóvel que vale a pena ao locador prestigiá-lo com sua presença e propor um valor mais baixo na locação. Pois ´ganhará´ indiretamente, já que o inquilino cuidará bem do imóvel, que assim tenderá  a ter baixa manutenção durante a locação e, provavelmente, baixo custo de ´reforma´, se necessária.

Não adianta definir um valor de aluguel mais alto e no futuro o proprietário ter que arcar com ENORMES dores de cabeça para deixar seu imóvel novamente como era: será necessário perícias, cobranças, ações judiciais, riscos, etc.

9)      IMÓVEL DESOCUPADO = CUSTOS COM IMPOSTOS, CONDOMÍNIO, MANUTENÇÃO, FURTOS E INVASÕES

Um imóvel que NÃO ESTÁ LOCADO gera mensalmente para o proprietário ELEVADOS CUSTOS com impostos (IPTU), taxa condominial, quando há. Sem contar com o risco de furtos e invasões que o imóvel poderá sofrer custando ao proprietário DESPESAS com os reparos, que quase sempre são altas.

Um imóvel desocupado gera também por muitas vezes, o abandono do mesmo, já que nem sempre o proprietário nele adentrará com frequência. O abandono ou a má manutenção podem causar: INFILTRAÇÕES por entupimento de folhas em ralos e calhas, BURACOS em telhas de plástico causadas por pássaros ou granizo, que demandará GRANDE esforço e recursos financeiros do proprietário.

Quando um imóvel está ocupado, o próprio inquilino serve de ´ZELADOR´ do imóvel, ou tomando as providência necessárias ou comunicando ao proprietário das ocorrências de modo que os reparos possam ser imediatamente realizados.

Ou seja, O QUE VALE MAIS: um alto aluguel, que pode a afastar interessados inquilinos – e deixar o imóvel gerando altos custos, ou um valor mais moderado, garantindo a ocupação do imóvel, o cuidado deste e redução de despesas?

CONCLUSÕES

Não adianta um proprietário “achar” que o valor da locação do imóvel de sua propriedade “valha” determinado valor: há que REALMENTE valer. Pois caso contrário, o imóvel não será alugado, não gerará receita e o que é pior, gerará CUSTOS relacionados a IPTU, condomínio e manutenção, sem contar os riscos de furtos e invasões.

UM BOM CONTRATO DE LOCAÇÃO redigido por um profissional habilitado, preferencialmente um advogado, que se valha de parâmetros e critérios técnicos que considerem a legislação, as obrigações, as garantias, etc. é CRUCIAL, e muitas vezes até mesmo supre – em benefício do locador - uma pequena diferença no valor do aluguel, para menor, pedida pelo inquilino.

A MAIOR VANTAGEM é ter um imóvel locado; o valor financeiro do aluguel é importante, mas secundário frente a todas as questões acima expostas.

Escrito por Sergio Mancuso e Andrea Abreu