Descubra qual é a melhor GARANTIA em um contrato de locação

A PRIMEIRA preocupação que o locador tem ao colocar seu imóvel em locação é quanto à certeza que receberá mensalmente o aluguel.

A SEGUNDA inquietação se refere ao final da locação, quanto à entrega de um imóvel bem cuidado.

E a TERCEIRA consideração – e não menos importante – se refere ao caso do inquilino não pagar o aluguel nem cuidar do imóvel, ou seja, o locador quer ter a certeza de que ao final de uma ação de cobrança alguém pagará o valor devido.

Este ´alguém´ poderá ser logicamente o próprio inquilino, o fiador, a companhia de seguro ou algum bem dado no momento da assinatura do contrato de locação pelo inquilino.

Assim, o principal aspecto de um contrato de locação é ter assegurado que haverá uma GARANTIA e qual será esta ‘ proteção´ contratual, isto é, qual o meio pelo qual se certificará o locador que as dívidas do inquilino serão ao final efetivamente quitadas.

Podem ser dadas - não cumulativamente – diversos TIPOS DE GARANTIAS, dentre elas a fiança, a caução, o seguro-fiança e o título de capitalização.

Pode, ainda, em casos especiais, tais como locação por temporada ou na hipótese do contrato não possuir uma das espécies clássicas de garantia acima descritas, existir uma outra forma de “garantia”: o depósito antecipado do aluguel.

No entanto, um contrato de locação não precisa obrigatoriamente possuir uma garantia, isto é, ele pode NÃO ter uma garantia.

Mas, entre a opção de possuir ou não possuir uma garantia, qual seria a vantagem de ´não possuir´ ?

Deve-se esclarecer que nos casos em que o contrato não possui uma das formas clássicas de garantia (fiança, a caução, o seguro-fiança e o título de capitalização) e na hipótese de se fazer necessária uma ação de despejo caberá uma medida judicial chamada ´liminar´.  

Mas o que é a liminar ? A ´liminar´ nada mais é do que uma ordem judicial para que o inquilino desocupe o imóvel  IMEDIATAMENTE. Ou seja, no momento em que o locador ingressar com a ação de despejo no fórum, o juiz de imediato ordenará que o inquilino desocupe o imóvel.

E na hipótese em que o contrato de locação POSSUA uma das formas clássicas de garantia (fiança, a caução, o seguro-fiança e o título de capitalização), o juiz deferirá a tal LIMINAR?

A resposta é: NÃO.  Aí, o locador terá que aguardar o desenrolar do processo de despejo e somente ao FINAL, o juiz ordenará que o inquilino desocupe o imóvel, o que poderá demorar meses.

Mas então é melhor não haver no contrato de locação alguma garantia para desde logo eu despejar meu inquilino?

A resposta igualmente é: NÃO. Não é a melhor escolha, pois, caso o inquilino inadimplente deixe de pagar aluguéis, deixe de pagar taxas condominiais, IPTU, dentre outras obrigações e eventualmente não possua bens, o locador não terá outro caminho se não se lamentar.

Por isso é sempre importante um contrato de locação estar garantido, para que o locador tenha certeza de que ao final de um processo de despejo e cobrança, receberá o valor que lhe é justo receber.

Um dilema sem dúvida, pelas razões acima descritas, a existência ou não de uma garantia locatícia no contrato: se houver garantia, haverá a certeza de que ao final o valor será recebido, contudo demorará mais para que o inquilino seja obrigado a desocupar o imóvel; e se não houver garantia, haverá a certeza de que o inquilino será despejado rapidamente, contudo, não haverá a certeza de que ao final do processo o crédito será recebido.

Somente após a análise detalhada do contexto, examinando-se o prazo da locação, a idoneidade financeira do inquilino, as garantias, o valor do aluguel, a finalidade da locação, dentre outros itens é que o locador poderá ponderar e decidir se pedirá alguma garantia e – se pedir – qual a melhor garantia.

Assim, não há uma fórmula pronta para se precisar qual a melhor garantia, tudo dependerá de cada perfil de locação, para sem dúvidas, aí sim, escolher a MELHOR forma de GARANTIA LOCATÍCIA.

A análise inicial das questões que envolvem a locação, sem dúvidas, minimizará os riscos e trará maior efetividade aos direitos do locador: direito de receber o valor devido, receber rápido e, de forma célere, ter para si seu imóvel para gozá-lo novamente, da forma que melhor lhe aprouver.

Escrito por Sergio Mancuso e Andrea Abreu