Você já ouviu falar em DIREITO DE PASSAGEM ?

Há situações inusitadas e até bizarras entre vizinhos quando a questão se refere a imóvel encravado dentro de outro imóvel, ou seja, aqueles cuja localização seja inacessível a uma via pública, que permita um rápido deslocamento de veículos à rua principal ou um fácil acesso a uma nascente, no caso de imóveis rurais sem sistema público de água.

O direito de um proprietário é limitado pelo direito do proprietário vizinho, que reflete na função social da propriedade, consagrada na Constituição Federal Brasileira, que assegura o bem estar geral. Assim, o acesso do imóvel encravado deve ser garantido pelo imóvel vizinho que lhe possa proporcionar a rota mais natural e fácil possível, conhecido como DIREITO DE PASSAGEM.

Desta forma, o DIREITO DE PASSAGEM entre imóveis vizinhos visa garantir a um imóvel encravado por outro(s), o acesso do cidadão - ou melhoria deste acesso, caso seja insuficiente ou inadequado - às vias públicas ou a algum recurso necessário, para que não prejudique ou restrinja este imóvel e, a viabilidade de eventual trânsito de pessoas e veículos (direito de ir e vir), assegurando a destinação e utilização econômica do imóvel.

Um exemplo comum de necessidade de acesso à via principal nas cidades surge quando um imóvel sem acesso à via publica necessita do transito de veículos, como uma ambulância ou veículos de serviço de instalação de gás, tevê entre outros. 

 E, uma forma de utilização - antiga e corriqueira - do direito de passagem é o uso de ´vielas´(para pessoas e veículos), um acesso estreito entre uma rua principal e um imóvel isolado, assim como, as também conhecidas ‘escadarias’, acesso exclusivo para pedestres.

Havendo qualquer restrição no uso e destinação de seu imóvel, o proprietário do imóvel encravado deve, na medida do possível, com BOM SENSO e diálogo com o(s) proprietário(s) vizinhos chegar a um acordo sobre o acesso à via principal, nascente ou porto.

O acesso aos recursos ou direito de passagem é gratuito?

Embora a servidão de passagem seja direito do proprietário ao qual o vizinho não pode se opor, esta pode ser gratuita ou onerosa.

Se ocorrer a passagem por mera liberalidade do proprietário do imóvel (chamado prédio serviente), ocorrerá a SERVIDÃO DE PASSAGEM gratuita. Mas, se não houver acordo, pode ser onerosa.

Tendo havido a tentativa de solução amistosa ou notificação dos demais proprietários, sem que haja retorno de contato, em prazo razoável, deve-se consultar um Advogado para que sejam tomadas as providências judicias necessárias para a criação de uma PASSAGEM FORÇADA, quando poderá haver pagamento de indenização ao proprietário do imóvel serviente, fixada judicialmente.

Tem legitimidade para pedir passagem não apenas o proprietário do imóvel dominante, mas também o usufrutuário, usuário, habitador ou possuidor.

Tanto a SERVIDÃO DE PASSAGEM quanto a PASSAGEM FORÇADA devem ser registradas no cartório de Registro de Imóveis, garantindo o conhecimento e respeito pelos eventuais novos proprietários.

Uma Servidão de passagem pode ser fechada ou extinta?

A questão não é simples, decorre de necessidades e direitos dos envolvidos, costumes e efeitos legais nas propriedades, não podendo ser alterada de forma aleatória ou arbitrária.

Contudo, no caso do titular do prédio dominante renunciar à servidão, quando cessa a utilidade ou comodidade que o imóvel serviente lhe deu, admite-se sua extinção e respectiva anulação do registro da servidão.

Desta forma, tanto o DIREITO DE PASSAGEM (ou servidão de passagem) como a PASSAGEM FORÇADA são institutos do direito de vizinhança e direito imobiliário que asseguram o direito de do imóvel encravado de passar por outro, beneficiando não apenas o proprietário do imóvel encravado como à comunidade ao seu redor, colaborando assim para a função social da propriedade.

Escrito por Andrea Abreu