Reparos no imóvel locado, quem paga?

Em qualquer imóvel, seja residencial ou comercial, seja alugado ou não é comum surgirem situações que demandam consertos e reparos. Muitos locadores e locatários têm dúvidas sobre quem deve arcar com determinados reparos no imóvel – o que gera conflitos que podem ser evitados. Os problemas devem ser analisados caso a caso. Deve-se analisar a origem do problema, ainda que haja regras gerais, como veremos a seguir:

1. A importância do CONTRATO e das VISTORIAS

   
   

Primeiramente, vale lembrar que um CONTRATO DE LOCAÇÃO claro, detalhado e formalizado por escrito deve prever as obrigações de cada parte, inclusive quanto a reparos.

Desta forma, a formalização da locação, a elaboração de um contrato escrito, pontual e claro é fundamental para uma locação segura e tranquila.

Da mesma forma, as VISTORIAS INICIAL e FINAL da locação – e quando necessário, a depender da situação e prazo contratual, VISTORIAS PERIÓDICAS - são essenciais para a aferição da real situação do imóvel, evitando-se surpresas.

2. O que diz a legislação

A legislação, reforçada pela jurisprudência dos tribunais, é objetiva: cabe ao LOCADOR (proprietário) entregar o imóvel em boas condições de uso/habitação e assim, responde por danos estruturais (estragos ou deterioração na estrutura física do imóvel) enquanto que o LOCATÁRIO (inquilino) deve conservar e restituir o imóvel nas condições recebidas – salvo deteriorações decorrentes de desgaste natural - e responde pela manutenção quotidiana, ou seja, pelos reparos por danos originados pelo mau uso ou negligência (descuido) no uso do imóvel. Toda alegação no Judiciário - ainda que haja regras gerais - deve ser provada.

3. O que diz a prática: exemplos

   
   

Cada caso deve ser analisado individualmente, pois, por exemplo, ainda que os problemas no sistema elétrico principal sejam atribuídos em geral aos Locadores, como um dano estrutural, se a vistoria de entrada não constar problemas e, por sua vez, o locatário usar a mesma fonte de energia (tomada) para vários equipamentos, sobrecarregando o sistema e causando desequilíbrio e queda da energia, será do Locatário e não do Locador a responsabilidade pelos reparos.

Da mesma maneira, se houver infiltração ou vazamentos no imóvel, cuja vistoria não constou qualquer sinal prévio e, for constatado que a infiltração ocorreu devido à obstrução na calha, por falta de limpeza – a responsabilidade pelos reparos e danos será do Locatário, pois cabe a este a conservação do imóvel.

Assim também, havendo quebra de maçaneta de porta ou de um puxador de janela na constância da locação, cabe ao Locatário seu reparo. Todavia, sendo provado – e conste da vistoria de entrada, que deve ser conferida pelo Locatário – que havia qualquer problema na maçaneta ou no puxador quebrado, como rachadura, mau encaixe etc., deve-se analisar o uso normal ou anormal do imóvel/do objeto pelo Locatário a fim de atribuir o responsável - ou responsáveis - pelo dano.

Outro exemplo, reposição de rejunte solto. Se o imóvel foi entregue em boas condições de uso, ainda que tivesse algum rejunte solto, será analisado se o rejunte solto tinha sido constatado na vistoria – pode ter sido constatado ou não e, pode ser que mesmo constatado isto não afetasse a boa condição do uso do imóvel. Neste caso, será ainda analisado se ainda houve solturas pelo uso normal ou anormal do imóvel, que fez com que o rejunte se soltasse, para aferição do responsável pelo eventual reparo.

Nesta mesma linha, se o imóvel foi entregue em perfeitas condições de uso, ainda que tenha sido constatado (vistoria) que havia reparos de furos nas paredes, não cabe ao Locador responder por seus reparos, pois se o Locatário aceitou o imóvel como estava – dentro da oferta recebida e de seu orçamento – não pode exigir do Locador o reparo dos furos, que não interferiram na habitabilidade ou uso do imóvel.

E, se por outro lado, o Locatário faz furos na parede e não os cobre ao devolver o imóvel, cabe ao mesmo realizar o reparo destes, pois não recebeu o imóvel com os mesmos – e deverá entrega-lo nas condições recebidas.

Portanto, pelos exemplos acima, constata-se que cada caso é único e deve ser analisado tendo-se como referência a condição de uso do imóvel quando entregue pelo LOCADOR, o uso normal ou o uso anormal do mesmo pelo LOCATÁRIO, para se apurar se há reparos a serem feitos e quem deve responder por estes.

Nosso compromisso

Com mais de duas décadas de experiência, nossa gestão se dedica a oferecer soluções completas e personalizada, garantindo segurança, transparência e tranquilidade para Locadores e Locatários. Cuidamos de cada detalhe para preservar e agregar valor ao seu patrimônio e proporcionar a melhor experiência locatícia.

Escrito por Andrea Abreu