Como despejar rapidamente o inquilino que não paga aluguel?

A pior sensação possível é aquela que o locador sente quando o seu inquilino continua a ocupar seu imóvel sem ter pago o devido aluguel.

O contrato de locação exige cumprimento e boa-fé recíprocos entre locador e locatário. Locador fornece a outrem um bem de sua propriedade para que possa destiná-lo a um fim específico – residência ou comércio – e o locatário obriga-se a pagar o preço para tanto.

Quando o inquilino deixa de cumprir uma obrigação estabelecida no contrato de locação, deixa de pagar o aluguel ou deixa de cumprir demais obrigações lá estabelecidas (regras condominiais, realização de obras, regras de convívio social dentre outras), cabe ao locador o direito de despejá-lo de seu imóvel.

O despejo tem caráter dúplice: não apenas se destina a apenar o inquilino por ter culposamente descumprido as regras contratualmente estabelecidas, como serve também para estancar o problema; pois, a tendência de um inquilino que não paga aluguel, que descumpre regras condominiais e de sociedade (de urbanidade, de vizinhança, condominiais, dentre outras) é continuar descumprindo, gerando – mês a mês - prejuízos financeiros ainda maiores ao locador.

O maior temor de um locador é além de não receber seu aluguel, ter tolhido o seu direito de livremente dispor sobre sua propriedade por conta da permanência injusta do inquilino. O locador além de não receber aluguel de seu inquilino não pode alugar o imóvel para outra pessoa justamente porque o inquilino não desocupa voluntariamente o imóvel.

Por certo há situações inesperadas na vida financeira de um inquilino que o forçam à inadimplência. E por certo há locadores que entendem tais circunstâncias de forma a que uma composição entre ambos pode por fim ao problema.

Mas há também inquilinos – ou por desorganização ou por má-fé – que, apesar de inadimplentes, não desocupam voluntariamente um imóvel. Prudente seria que, o mais rápido possível, desocupassem, mas muitos inquilinos – ou por falta de organização financeira, ou por inadvertidamente acreditarem que sua situação financeira vai melhorar – não o fazem.

E, muitas vezes se afundam no buraco ainda mais: a sua dívida cresce e sobre ela incidem multas contratuais, juros, honorários advocatícios; enfim, o valor do débito se agiganta da noite para o dia.

Mas, poucos inquilinos creem nisto. Por um sem número de razões, lógicas ou passionais, muitos inquilinos insistem – mesmo inadimplentes – em permanecer no imóvel.

Mas então, como despejar um inquilino? E como despejá-lo o mais rapidamente possível?

A resposta encontra em sua origem, no próprio CONTRATO DE LOCAÇÃO.

Ou seja, um contrato bem redigido, sem contradições ou omissões - de possibilidade, de fatos e de Direito - que estabeleça limites objetivos e pontuais, são SEMPRE a resposta para um despejo rápido.

Quanto mais inutilmente ´complexa´ a redação de um contrato de locação, quanto menos situações fáticas possíveis estabeleça, MAIORES serão as chances do inquilino agarrar-se meses e meses no imóvel até que finalmente uma ordem judicial o ordene a desocupá-lo.

Uma alternativa bastante convincente de aprazar a desocupação de um imóvel é não exigir do inquilino qualquer forma de garantia na locação.

Então se eu não exigir caução, fiança, depósito fiança, dentre outras garantias poderei despejar o inquilino mais rápido?

SIM, muito mais rapidamente, pois a lei do inquilinato estabelece que – nesta hipótese – tão logo a ação de despejo seja levada ao conhecimento de um juiz de direito, imediatamente ele proferirá uma ordem LIMINAR para desocupação.

Mas e se o contrato possuir algum tipo de garantia locatícia? O despejo demorará mais? 

A resposta é: CERTAMENTE. Nesta hipótese, a mesma lei do inquilinato estabelece que – antes do inquilino ser despejado, ele terá oportunidade de ser ouvido no processo, o que pode demorar muito tempo já que – em favor da permanência do inquilino – existirão prazos processuais, recursos, morosidade do Poder Judiciário frente à quantidade de trabalho que assola as Serventias, dentre outra possibilidades, que tornarão o processo MOROSO de forma a permitir ao inquilino continuar a ocupar o imóvel até o término do processo, logicamente – ao final – arcando com a obrigação de pagar pelo aluguel de todo o período ocupado.

Então é sempre melhor não exigir uma (qualquer que seja) garantia locatícia ? 

A resposta é NÃO. Pois – ao mesmo tempo que a garantia locatícia ´prejudica´ a rapidez com que se possa despejar um inquilino, a garantia é a FORMA IDEAL para o locador receber o crédito caso seu inquilino não pague e não tenha recursos a ser penhorados para pagar; daí, a figura de um fiador, ou seguro, para GARANTIR o pagamento, é sem dúvida NECESSÁRIA.

Um dilema está firmado: não ter garantia mas ter assegurado um despejo rápido ou ter uma garantia locatícia (veja as opções legais) e ter assegurado o retorno de valores devidos, ainda que haja maior demora no despejo do inquilino.

CABERÁ AO LOCADOR, CASO A CASO, OPTAR. E a escolha exigirá ANÁLISE PONDERADA e detalhada da realidade: idoneidade do interessado na locação, valor do aluguel, prazo da locação, finalidade da locação, verificação da garantia oferecida, redação do contrato de locação, dentre outros.

Quanto maior for o planejamento, mais detida a análise da realidade daquela locação em específico, mais rápido sem dúvida alguma será o processo de despejo. Desta forma, ao pensar em alugar um imóvel esclareça suas dúvidas e tenha o seu contrato elaborado, de acordo com suas necessidades, por um profissional habilitado e experiente.

Escrito por Sergio Mancuso e Andrea Margonari de Abreu